租房生意爆发！贝壳非房收入狂飙64%，居住服务帝国初现

作为中国最大的房产交易和服务平台，2025年3月18日贝壳发布2024年财报后，其股价在美、港股两市均呈现短期波动。数据显示，绩后贝壳（BEKE.US）美股收跌7.2%；次日港股开盘，贝壳（02423.HK）早盘一度跌超10%触及59.95港元。

全年公司净收入增长20.2%至935亿元，总交易额（GTV）突破3.35万亿元，但净利润同比下滑30.8%的表现引发投资者对其盈利可持续性的担忧。

但值得注意的是，贝壳的战略新兴业务——非房业务（包括家装、租赁、新兴业务）收入同比激增64.2%，收入占比首次突破三成，成为增长引擎。

进一步深究可以发现，收入增长与利润下滑并存，恰恰揭示了贝壳在行业变局中“破”与“立”的深层逻辑——通过“一体三翼”战略重构业务版图，以AI驱动服务效率革命，在存量市场中开辟增量空间。

然而，这种转型是否真正建立了可持续的竞争壁垒？当科技投入持续加码与利润空间持续收窄并存，贝壳如何平衡短期阵痛与长期价值？

非房收入狂飙64%！贝壳上演中介变居住生活服务商

作为国内领先的居住服务平台，贝壳的业绩表现与房地产市场政策环境紧密相关。

贝壳2024全年净收入935亿元，同比增长20.2%。增长主要得益于存量房交易与非房产交易服务的双轮驱动。

财报显示，公司全年存量房总交易额（GTV）达2.25万亿元，同比增长10.8%，占总交易额的67%，较2023年提升2.6个百分点。其中，第四季随着一揽子“稳楼市”政策密集落地，市场信心回暖，贝壳GTV同比激增55.5%至1.14万亿元；净收入311亿元，同比增长54.1%。

存量房交易占比持续提升的背后是贝壳通过门店扩张与服务升级巩固了在二手房市场的龙头地位。截至2024年末，贝壳活跃门店数量达49,693家，同比增长18.3%；活跃经纪人44.5万人，增长12.1%，为核心业务增长提供了线下网络支撑。

非房产交易服务则成为新的增长极。全年贝壳非房业务收入同比增长64.2%，占总营收的33.8%，较2023年提升9.1个百分点。

透过两大主业的增长驱动力，可进一步窥探到贝壳2024年最显著的突破在于业务结构的根本性转变：传统房产交易服务（存量房+新房）全年收入占比降至66.2%，而非房业务收入占比提升9.1个百分点至33.8%。

这一转变背后是“一体三翼”战略的阶段性落地：即以房产交易为核心，延伸至家装、租赁、新房定制等非房产交易新业务。

其中，三翼中房屋租赁服务成为最大亮点，全年收入同比激增135%至143亿元，在管房源超42万套，续约率提升至54%。期间贝壳通过精细化运营使空置周期从15天压缩至12天，并以公积金“直付房租”等创新提升交易效率，最终该业务实现扭亏为盈。

家装家居业务收入则增长36.1%至148亿元，合同额大增27.3%突破169亿元。这一增长源于房产交易流量转化（获客协同效应贡献超60%）和供应链提效。通过数字化工具迭代，贝壳将基装工期从2023年的104天缩短至94天，并通过“设牛”系统实现装修效果图的即时生成。

此外，新兴业务如贝好家作为C2M新房定制模式试验田，通过需求洞察推动开发商产品升级，虽处探索期但已形成差异化竞争力。

这种战略重构的本质，是将传统中介服务的单次交易价值，延伸至居住全生命周期的服务价值捕获。数据显示，家装客户中45%来自房产交易导流，租赁业务60%的租客后续转化为购房或家装客户，“一站式居住服务”生态的协同效应初现。

战略投入的"阵痛期"：935亿收入仅养活40亿利润

然而，收入规模虽创新高，贝壳的利润却因成本上升而承压。财报显示，贝壳2024年全年实现净利润40.78亿元，同比下降30.8%；调整后则为净利润72.11亿元，也同比下降26.4%。其中第四季度，其净利润同比下降13.9%至5.77亿元，调整后净利润为13.44亿元同比下降21.6%，延续利润下滑趋势。

全年营业成本达705亿元，同比增加25.8%，增速明显快于收入增速。这主要源于房源扩张与运营投入带来的房屋租赁业务成本激增121%、外部分佣成本增长11.5%以及内部佣金及薪酬增加11.1%。

运营费用方面，销售和市场费用增长17%至78亿元，主要用于家装家居业务的推广，研发费用则维持在23亿元，占收入的2.5%。

成本上升的背后是贝壳战略投入的加速。2024年贝壳持续深化“一体三翼”战略，通过门店扩张、技术研发与服务标准化提升市场占有率。例如，设立1亿元平台赔付保障资金以增强用户信任，推动四季度存量房收入增长47.5%至89亿元。

但短期内，这种“规模优先”的策略不可避免地推高了运营成本，尤其是在非房产交易服务中发展最好的租赁业务也尚未完全实现规模效应的情况下，成本压力更为显著。

值得注意的是，财报电话会议中，贝壳执行董事、首席财务官徐涛着重强调，其“盈利质量有所提升，2024年经营性现金净流入是调整后净利润的1.3倍。”

从财务健康度看，贝壳的资产负债率从2023年的40%升至46.3%，但现金流管理仍具韧性。全年经营性现金净流入94.5亿元，是调整后净利润的1.3倍，显示出主营业务的造血能力。同时，贝壳宣布派发末期现金股息约4亿美元，体现了对股东回报的重视。

在转型中寻找平衡点

事实上，面对利润压力与行业周期，贝壳在财报中依旧明确将“科技赋能”与“生态协同”作为核心战略。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行彭永东在财报中强调“效率是行业最大问题”，而贝壳的解题之道在于将AI深度植入服务全流程。

他表示“未来，我们将坚定‘更科技、更人文’的战略方向——以AI为代表的科技深化客户个性化需求洞察，重塑服务者能力边界；以人文精神彰显服务价值。我们相信，科技与人文的融合将推动消费者体验与服务者效率的提升，为居住服务行业开拓新的可能。”

首席财务官徐涛则表示，“2025年在财务战略上，我们将持续确保有效的资本配置，将资金投至‘一体三翼’战略举措和技术进步，为创新引擎提供动力，并为稳固优势添砖加瓦。”

截至目前，贝壳已构建居住领域AI大模型，推出AI选房师、房源维护助手等工具，目标是提升经纪人获客与需求匹配效率。2024年其研发投入同比增长17.9%至23亿元，其中第四季度大增38.4%，其中AI相关领域是重点投入方向。

贝壳计划2025年进一步加大投入，通过自动化降低人力成本的同时，提高获客能力以及用户转化率。

在市场拓展方面，贝壳计划进一步下沉至三四线城市，利用数字化工具赋能中小中介，扩大服务网络覆盖。同时，通过技术输出（如VR看房、智能定价系统）提升行业整体效率，巩固平台的技术壁垒。2024年开始，贝壳的AI投入已超越工具层面，转向生产要素重构；相关技术应用已渗透至交易、运营、服务全链条，未来有望释放更大效能。

结语

高昂且漫长的基础设施建设为贝壳经纪主业打造了竞对难以逾越的护城河，最终公司成功在2024年再次展示其增长韧性，但也暴露了其战略转型中的阶段性压力。

大体上，中国房地产市场进入存量时代已是既定事实，贝壳的“一站式居住服务”生态虽已初具规模，但如何在质量转型与利润增长间找到平衡点，仍是其面临的核心课题。

同样地，对于投资者而言，贝壳的价值已从“地产β”转向“服务α”，接下来，贝壳需在技术创新、成本控制与生态协同上持续突破，进一步展示其成长性。