从中海星樾府看天华村，城市更新原来还可以这么玩！

2021年12月，中海地产成功摘得了长沙市雨花区红星城市更新项目天华片区一期的地块，“中海星樾府”开始在天华村落地。

当时，“中海星樾府”楼盘信息一经曝光，便引起了所有长沙意向购房者的关注。开盘后，“中海星樾府”迅速成为雨花区最火热的项目之一。究其原因，那便是人们未来在这里的生活实在是太有想象力了。

从自然资源来说，“中海星樾府”拥有长沙极为稀缺的资源。往西300米是长沙市唯一一条市内河——圭塘河，这里属于圭塘河植物园段，这个位置不仅与已经改造成全国优秀项目的圭塘河悠游小镇、溪悦荟项目连通，政府也正在投入数十亿资金对圭塘河植物园段进行改造升级，将在不久后成为一条全新的“景观带”和“经济带”。

往东走，就可以走进湖南省植物园，这个森林覆盖率达到90%以上的植物园，负氧离子含量达2000个/立方厘米，一到赏花季，大量游客都会来此看樱花、杜鹃花...如果只是欣赏春意，你甚至都不用走那么远，因为就在小区附近就配套建设有以“天华”命名的一湖一公园。

从交通资源来看，这里四通八达，去高铁站和飞机场都非常方便，北有湘府路，南有时代阳光大道、韶山路等城市主干道。事实上，南城最大的交通枢纽——长沙汽车南站综合交通枢纽站就在小区附近，而北侧，还设有长株潭城际铁路湘府路站以及未来长沙的地铁8号线。

最值得一提的是，这里的教育资源在整个长沙河东也属于稀缺。这里自带小学、中学学位，小学是鼎鼎有名的砂子塘天华小学，而中学将引进麓山国际教育品牌。从小学到初中，都是长沙有口皆碑的教育品牌，还都是直接带学位，这大大减轻了家长的教育压力与相对应的教育成本。

因此，中海星樾府一时成为了河东最稀缺的顶级楼盘之一。在长沙楼盘热评榜上，中海星樾府高居首位，2023年其成交面积、成交金额位列雨花区第一。

不过，令无数前来咨询的购房者难以想象的事，就在中海星樾府隔壁，在距离植物园位置更近的一个小区，一个多项条件比中海星樾府更为优越的小区，由央企建筑企业中建五局建设，这将是天华村民的新家园。

这让人不得不羡慕起来，很多来中海星樾府看房的人也不禁感叹，投胎确实是个技术活。

位置上，天华生活小区比中海星樾府更加贴近省植物园，小区有扇门就可以直接进入植物园；教育上，与以前只有知名小学学位相比，天华村民的子女不需要再额外买房，就可以轻松就读知名中学；生活安置上，天华生活小区由中建五局负责施工，由央企承建的安置房项目，这个放眼全湖南都是非常罕有的；生产安置上，天华合作社出资由中铁五局高标准建设。

在房市接连爆雷人心惶惶的当下，“双央企建设”，“先安置再拆迁”的条件，真是不多见。

不过，客观地说，在这些“优越的条件”、“稳稳的幸福”背后，天华村民的好条件确实存在特殊的一面，这里的土地价值便是大多数安置、城市更新项目不具备的优势。也正是这样的“黄金好码头”，如果能抓住城市更新的新机遇，天华村民生活水平必将再一次提高。

令人心动的“拆迁”

历史上，天华村曾有过一次改造。那为什么现在又要对天华村进行再改造呢？

在2002年之前，天华村一直处于农业农村阶段，村民地处偏远，依托有限的生产资料，收入有限，生活也一直处在较低的水平。

2002年开始，天华启动60号令征地拆迁，并于2005年开始启动安置房建设。

这番改造带给村落的改变是，天华村开始摆脱村庄形态向城市化迈步，居住水平也随之向上提了一个档次。同时由于对此地的拆迁建设，在旁边红星大市场为代表的商业逐渐兴起后，房屋出租也成为了村民的另一大收入源，村民的生活明显有了改善。

但随着时代的发展，一些历史遗留问题逐渐凸显。一方面，作为当时的安置房，天华小区房屋均为砖混结构，建筑标准低。随着房屋逐渐老旧，不仅难住，维护成本还高。另一方面，基于历史发展的原因，作为城中村的天华村并没有享受有配套的公共设施。外界看来，这地脏乱差，交通不便。村民自身也有苦难言，生活在此自然希望无论是教育、医疗、还是交通上都能享受到更多的便利。

最重要的一点是，村民所居住的房屋统统没有办理产权，村民的资产没有得到保障，部分村民私下将房屋交易给他人，还陷入纠纷之中。

这些问题一直存在，但原本按照正常城市发展的规律，会在八到十年后才能腾出手来集中资源去解决。奈何城市更新的风强力地吹着这个风口，地区利好的消息不断释放。2022年，政府提出了要打造南北两大区域中心的发展规划，两处发展奔跑进入加速期，村城融合成为趋势，导致许多两安用地被纳入到城市更新的体系中来，其中就包括天华村。

目前，根据天华股份经济合作社放出的“一方案、两办法”，也就是《天华片区综合改造方案》、《房屋拆除补助办法》、《新建住房及“回迁房”分配办法》，条件可谓相当优厚。

新建设的物业分为三处，一处是生活安置国有划拨地、两处生产安置国有划拨地，全部物业均办理不动产权登记。

如何理解这种改动，我们来算一笔简单的账。

新建生活小区的质量之前已有介绍不再赘叙。村民按股份每股分配40㎡，以户为单位申报。但生活质量，相较之前配套不齐全的公共设施，新增的公园、学校等设施以及未来的商业发展，却能让生活水平实现一个大跨步提升。

目前根据官方公开的消息，拟由中铁五局以高标准建设生产安置商业。根据原天华小区房屋面积，一楼房屋面积按照1:1的比例置换为拟建的商业裙楼面积，二楼及以上房屋面积按照1:1比例置换为生产安置商业裙楼以上面积（含商业住宅）。

在这种分发下，村民拥有的面积，较之前只多不少。

在拆迁的收益方面，根据天华股份经济合作社的《房屋拆除补助办法》，有包括但不限于装修补助费、搬迁补助费、过渡补助费在内的好几笔补助发放。这笔金额是固定的，没有太多可变化的空间，相比于这笔一次性收入，天华村的村民想要算清自家这笔经济账，更应当关注两处生产安置地。

建设商住分离，也就意味着此次改造在实现整村安置的同时，也兼顾了产生更多经济效益保证村集体及个人长远收入的考虑。这才是村民在改造后手持着的长期饭碗。

现已有条件下，生产安置部分释放出的都是利好消息。影响商户出租有两个关键因素：区域商业发展以及出租商铺本身建设质量。目前红星大市场已搬迁至跳马，作为天华村民出租最大的客户群体，原有租房生态走向坍塌已成必然。

在生产安置上，天华合作社引进中铁五局高标准建设生产安置商业并兜底运营，推动天华合作社经济转型升级，也为全体天华股民资产的招商运营提供了强有力的保障。

据了解，天华生产安置商业拟建总建筑面积约22.8万㎡，除村民自住以外的部分都统一由中铁五局租赁运营，起始整租租金均价25元/㎡（税后），每三年递增5%。也就是说，村民不需要再为找不到租户干着急，有中铁五局这样的央企兜底，天华合作社股民每股每年收益都有数万元，关键这样的话，村民们省事又赚钱了。

从趋势上看，整个红星片区整体未来商业发展肯定是呈现上升趋势，这也意味着村民改造后用于商业部分的房屋，其出租价值将会随着城市更新的递进，呈显著提升。

生产安置拟由中铁五局以高标准进行建设，较之前不是专门从商业出租角度去规划，又属于未办证的建筑物范畴，无论从环境、建筑质量还是价值上，肯定会有一个大幅度提升，租户也会租的更放心。

按理说，这样的条件应当是打着灯笼都找不到的。区域内最高价位的楼盘，自己不用花一分钱就能住进去安享晚年。还能得到一笔不菲的补助，并且在未来能拥有一个长期稳定且不断增长的饭碗。

这无疑是任何市民都梦寐以求的。

但事实情况却是，该地的迁移工作，进展顺利，但挑战不容小觑。

城市更新后，区域整体价值激增

截止到3月27日22时，已完成提前签约206户，剩余一百余户。

之所以要特别把这一数据圈出来，是因为在这一数据下有两个特别值得讨论的内容：一、为什么还有人没签约？原安置小区拆除工作能否顺利完成；二、关于天华综合改造项目，在完全改造后，还将释放出哪些利好的信息？

先说第一点，天华综合改造项目的拆迁工作其实对比同类项目已是属顺利推进。但城市更新毕竟是个系统性的工程，尤其是以长沙市目前所处的发展程度，再进行城市更新，势必是要达成民生、城市及经济等多个维度的共同成长，有着更高的要求。自然，要求越高，困难也就越多。

就目前的拆迁政策而言，由于天华综合改造项目涉及到“两安用地与城市更新”的创新结合，政策属于难得优越的类型。只是统一的标准一下放到千家万户，待到各家各户的反馈再回来时，却成了分散的，只因再好的条件也抵不过“众口难调”。这势必会要经过一个持续沟通的过程。

另外，由于对政策体系的不了解，有村民质疑改造项目的政策，甚至会怀疑背后有没有一些其他操作，也并不奇怪。这是任何拆迁工程中，都会出现的状况。加之，市场本没有绝对的公平，两次更新改造时间又较为接近，有人认为自己利益收到损害，内心纠结也是一件很正常的事。

实际上，当局者迷,旁观者清。为什么许多去看中海星樾府的市民对天华村民羡慕不已？因为从旁观者的角度，天华村正在做一件很多地方拆迁想做但没实力做的一个事情，即按村民自治、集体决策的“自拆、自建、自安”方式，由村集体经济组织自主实施更新改造。

这个模式的好处是，村集体和村民既掌握了参与城市更新的主导权，又不用村民额外掏钱来将自己的家园建设得更好，甚至还通过充分利用、整合了村集体的资源，撬动了更多强大、专业的企业和团队为新的区域规划提供强有力的落地支撑。

换句话来说，一般人需要花几百万在中海星樾府买套房子，可能要还月供才可以在天华地块享受这些福利，而天华村民不需要额外再出一分钱就可以分到由央企建设的现代小区和商业资产，他们不仅可以享受天华地块的教育、生态、交通资源，每年还可以持续有分红收入。同样一个地块，大家以不同的身份和视角来看，看到的东西也完全不一样。

可以肯定的是，尽管很多时候人们身在局中没办法看清楚局势，但随着签约进度越来越快，当更多天华村民仔细算账，仔细了解目前天华城市更新的各项条件，利弊一清二楚，拆迁工作必然会顺利完成。

2023年6月，天华村民的新家园将达到分房条件。到下半年，村民们将正式搬到新家园。届时，他们只需要期待生产安置物业尽早建成，便能抓住现代商业楼宇经济的发展机遇，通过城市更新将天华村从城中村阶段真正改造成现代城市阶段，这一定会是所有天华村民都乐意看到的一幕。

与签约进度相比，更关键的是天华村城市更新后的区域价值，这一定是能得到天华村民、政府、市场多方认可的事情。

天华村位于的雨花区红星片区城市更新项目，由于其片区得天独厚的区位优势、人口基数、产业基础等，是市内众城市更新项目中的一大核心代表类项目，一直备受关注。

这次推进的天华综合改造项目属于天华更新单元，是红星片区城市更新（旧城改建）项目的六大更新单元之一，更是首发的城市更新项目。

这意味着天华综合改造项目的推进对后续城市更新的项目推进有着重大的指导作用。根据目前的政府工作文件，雨花区红星片区城市有着多个更新项目蓄势待发，天华地块中海项目的落地，将直接推动其他项目的进展。

就以天华村而言，其西侧是占地面积更大，拥有更大改造空间的红星大市场。现在红星大市场已搬迁至跳马，如果这一块区域实现改造，在未来，天华村将彻底融入“中部首创，全国标杆”红星片区之中。往后十年，当地经济价值将实现无法想象的激增。

天华村案例，将“两安用地与城市更新”进行有效交融，将作为极具代表性的案例。在未来长沙城市更新过程，发挥示范作用，起到重要的指导与借鉴价值。

透过天华地块城市更新，笔者发现，“人越挪越活”一样适用在城市更新中，土地的价值、居民的生活水平，也随着城市更新的发布逐步提升。

未来，像天华地块这样处于省会城市核心地段的土地，如果能拥有符合当下时代的新规划，拥有强大、专业的团队去将规划、战略落地，在全体天华村民和共同努力下，这里将非常容易产生比以前更大的价值，居民的生活水平必将再上一个台阶，整个区域的价值也将迅猛提升。

透过天华地块看整个红星片区的城市更新，天华地块还只是一个开始。随着其他地块陆续进入正式更新阶段，红星片区成为国内标杆性的现代商业片区，只是时间问题。而这时间早晚，也掌握在红星片区大量原住民的手上。

随着天华地块城市更新起到的示范效果，相信会有越来越多人明白，红星片区越早完成城市更新，整个红星片区的土地价值、原住民福利与收入就越早可以实现更大的提升，这或许是所有“红星人”将城中村改造成现代城市过程中，首先需要算清楚的一笔账。

来源：松果财经