“提前还房贷热潮”来了央行也支持，好事坏事？

按揭贷款买房，是大多数人选择的购房方式。不过，动辄需要背负二三十年的房贷，对于很多工薪一族来说，都是最大的心理压力所在。

因此，很多人从买房的那一刻开始，就冥冥中有一种“等将来家庭条件好了，一定要提前还贷”的念头。2022年下半年开始，随着房贷利率下行等市场风向的变化，“提前还贷潮”也随之来临。2023年春节期间，更是迎来了提前还房贷高潮期，预约时间甚至已经排队到数月以后。

夸张的真实数据下，央行也首次发声，对“提前还房贷热潮”表达了积极态度，并引发了网友热议。据媒体报道，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示：提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

图源：大河财立方

这也意味着，此前在房贷利率高位入手房产的居民，可以调整家庭的资产配置，提前还款并继续在较低利率下，重新向银行申请贷款。正如邹澜表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。

消息一出，引发各大媒体高度关注。对此，网友也是褒贬不一。那么，什么才是真相？

提前还贷潮背后，多种原因在“刺激”

据观察，出现集中提前还房贷的原因有很多，归根结底是购房者算了几笔账，提前还房贷相比分期还款，“有利可图”。因此一些购房者即使提前还房贷需要顶着很大的压力，也咬着牙坚持。

首先，对于很多购房者而言，提前还清或者部分还清房贷，可以减少每月需要支付的房贷“月供”，减轻家庭的经济负担，提升生活品质。

其次，月供还款固然会降低购房者购房时的压力，但是也会因此带来巨额的利息。甚至有网友调侃，买一套面积并不算大的房子，几十年月供下来，利息都快赶上房价了。而提前还房贷，也意味着购房者会因此少还一笔金额很大的利息。因此，最终因为买房整体的财务支出也相对较低。

再次，近年房贷利率波动，整体下行。以前以较高的利率购置房产产生的房贷，如果提前还贷，就可以换一家银行、或者换一种借贷方式，用较低的利率贷款用于后续的投资消费，以降低借贷成本，从而提升家庭理财资金的利用效率。

最后，一部分购房者的最初想法，是通过时间差来分析投资，等待房产涨价后再以更高价格出手，从而获得一定的投资收益。不过，近年二手房源市场并不景气，因此收益率也大不如前。

正是这些原因，也导致了一部分购房者选择放弃投资想法，从而提前还贷，减少房产受贷款利率的变化及房地产市场的不确定性影响。由此可见，全国各地出现提前“还房贷”热潮，扎堆预约提前还房贷手续，事出有因，也并非偶然。

实际上，除了以上原因外，疫情对人们理财意识的提升，以及部分购房者是按揭买房，而按照购房合同，购房者需要在偿清全部贷款注销抵押登记后，方能拿到房产证等，也是影响购房者选择提前还款的重要因素。

提前还房贷受央行支持，一场多方的共赢？

央行支持居民提前还房贷背后的意图，也引发了很多媒体人的分析与猜测。众所周知，但凡央行推出“调息”等宏观调控政策，多数都是多方面权衡利弊，并平衡社会经济基本面的重要举措，因此通常是牵一发而动全身。而这次央行政策司司长邹澜的讲话，透露出多个信号，对商业银行、借款人、消费市场等多方面，同样带来不可忽视的影响。

首先，购房者提前还款，客观上会对商业银行的收益会带来一些影响，这也无异于央行官方首次明确承认了，今年上半年超出以往的提前还贷量，对于银行收益不利。只是，从长期来看，这种影响，可能会被一些积极的影响稀释甚至抵消。

值得一提的是，央行此前对提前还款的态度，似乎有些佛系。而面对购房者集中还款的现象，央行会提及不利于社会经济增长、不利于居民买房和消费等，但是却不会将因此影响商业银行的收益说得如此直白。事实上，在市场的博弈过程中，商业银行是因此得利、还是利益受损尚无定数，所以央行此时的态度更为明确、也更为客观。

其次，按照央行邹澜所述，依据市场化、法治化原则，央行支持与鼓励购房人在提前还房贷的同时，商业银行与借款人自主协商变更合同约定。这也意味着，存量房贷利率是否变更的决定权，并不在央行，说法也并不夸张。

据了解，衡量房地产市场发展的重要经济指标是LPR以及存量房贷利率。所谓的LPR（Loan Prime Rate），是指贷款市场报价利率，是房贷利率的基础，关系到购房者的房贷利息是多少。

LPR利率是在MLF利率的基础上，通过加减点形成的，这也意味着，LPR利率的形成机制，包括MLF利率的形成与加减点。也就是说，LPR变动主要受MLF影响，而所谓的MLF，是指央行对金融机构提供的中期借贷便利。

通常情况下，LPR是在MLF利率的基础上，由一批商业银行进行报价，去掉最高价与最低价，算出算术平均数，便形成了LPR利率。值得一提的是，目前LPR利率主要分为一年期与五年期两个品种，分别是短期借款和中长期借款的定价基础。例如，信用卡分期费率、消费贷款利率的基准就是一年期LPR，而房贷的基准就是五年期LPR。

不难看出，无论是MLF还是LPR，其形成过程都是由众多的市场主体共同参与的结果，所以LPR利率也是一个高度市场化的利率。而这两个对房地产市场影响最大的指标，确实并不是央行一句话，就能随意提高或者降低的，于是便有了央行鼓励商业银行与借款人自行沟通变更房贷协议，从而完成提前房贷、降低利率等系列操作的说法。

而由此带来的影响，对于借款人自然是利好，对于活跃银行的存款、借款业务，以及盘活我国的房地产市场，也无疑是利大于弊。事实也证明，购房人集体提前还款，也带来了银行借贷市场的大爆发，住房销售的支持力度也因此被间接加大。

正如邹澜表示，2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。只是，根据统计数据，个人住房贷款余额总体却在减少。也就是说，原因是利率变化导致居民提前还贷现象大幅增加，所以余额总体减少。

对此，邹澜表示，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。

也有业内人士认为，央行鼓励提前还贷，除了对借、贷双方的利益、房产市场带来直接影响外，对金融市场、消费市场带来利好。例如，央行表示，提前还款后，购房者可以使用新发放贷款来置换原来的存量贷款，相当于是给房贷利率高点的购房者，带来降低贷款利率的机会。

这也意味着，一旦购房者调整下家庭资产配置，咬紧牙关提前还贷，就可以“获得新生”，再也不会被高额的月供与利息压得喘不过气、而在消费支出方面束手束脚，而是因此让家庭可支配收入更多、更加灵活，与刺激消费等金融政策的利好消息，如出一辙。

因此，央行的这番动作，也让很多在房贷利率高点“入手”房产的购房者，拍手称快。另外，也有购房者表示，在央行对于提前还款表态前，也有购房者试图通过“拆东墙、补西墙”的方式，试图从其他更低利息的渠道贷款，填上之前高利息的购房贷款“窟窿”，从而间接获得利息方面的“收益”。

不过，由此也导致很多贷款中介瞄准了“倒腾”房产贷款合同的这个空白市场，给借贷者带来风险。而一旦央行的新型调控政策落地，贷款购房者也无需有这样的后顾之忧，只需要到原来贷款的银行，正常办理提前还款，置换后的贷款手续就可以了。

只是，这个时候借贷者同样需要解决一个问题，那就是提前还贷款的钱，到底从哪里来？这恐怕就要购房者自己“八仙过海、各显神通”了，只是相比以往，风险更加可控，利好更加明显。

LPR难救场的房产“高利贷”，鼓励提前灵活还贷作用几何？

央行邹澜的发言中，还有一条非常重要的信息，也透露出一种信号。那就是LPR已经拯救不了原来在利率顶点买房的居民。

如邹澜表示，尽管贷款市场报价利率（LPR）下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加，有比较大的关系。

也就是说，即使LPR在下降，但是由于此前的购房合同条款限制，前文所述的另一个重要指标存量房贷利率却并没有因此直接大幅下降，因此，国家宏观层面的调控，对于部分购房者以更低的利息成本，最终完成房产交易，作用十分有限。

由此也导致了，一些背负着房贷压力的购房者的日常消费，无异于是被这种房产“高利贷”绑架，其消费意愿自然也大打折扣。而一旦居民都东拼西凑，拿着正在做其他用途的投资资金去提前还房贷，自然更没有多少结余的资金，用于投资及消费。很显然，这是国家所不愿意看到的。

众所周知，拉动国民经济的三驾马车是指投资、消费和出口。除了代表财政支出的消费以外，消费和出口分别是指内部需求与外部需求。相比而言，尽管国家经济宏观调整的波及面同样是宏观层面，对少部分居民可能无效。

但是对于国家而言，通过宏观调控来扩大内需从而拉动国内经济，也是最为立竿见影的方式。所以，一旦国内经济萎靡不振，国家往往是先拿“扩大内需”开刀，通过央行调整借款、贷款利息等进行宏观调控。

而本次央行公开表示，鼓励已经购房的居民，采用变更合同、置换贷款的方式，很显然有利于减轻购房者的生活压力，从而促进居民消费的积极作用，因此对国内经济的拉动作用，也是不言而喻的。

所以，业内人士也表示，在这样的房地产行业大背景下，鼓励通过置换贷款等方式，提前灵活还贷，对于刺激国内消费的积极作用不容忽视，但是这只是活跃房产的措施之一，最终效果如何，或许还要看广大购房者，是否会响应宏观调控的“指挥棒”。

央行的“如意算盘”能否落地，谁说了算？

一系列楼市松绑政策出台后，对居民的购房意愿的提振作用似乎十分有限。据央行最新数据显示，今年上半年住户部门中长期贷款新增额度创近三年同期新低。

而按照央行发布的消息，通过鼓励购房者提前还贷，或许最终的目的是刺激房产市场以及消费市场。不过，最终如何落地，以及是否能够真正起到刺激房地产市场、消费市场的作用，或许还得看各大商业银行是否积极响应，以及国内居民对大宗消费市场的信心。

而据分析，即使各大商业银行，也大张旗鼓响应央行的“号召”，甚至在提前还款、贷款置换方面给予一些优惠措施（如减免手续费），最终还得看购房者是否买账，是否真能鼓足勇气，想尽千方百计去凑够提前还款所需要那笔钱。

实际上，央行与商业银行在“提前还房贷”、置换贷款“降息”等意见方面的态度，有着出奇的“一致性”。

例如，在前段时间的2023年夏季达沃斯论坛上，北京银行董事长霍学文对于降低存量房贷利率的问题作出了回应。他认为，在LPR下降之后，其他的利率也会随之下降，不过针对下调存量房贷以及刺激房地产市场的说法，他则认为需要系统考量，而不能只看存量房贷的利率。

由此可见，虽然此前央行对购房者提前还款的意见不置可否，而商业银行虽然提供了提前还款的灵活处理口径，却并未大肆去宣传、推动甚至鼓励购房者提前还款，根本原因或者是二者尚未找到合适的契机。如今，购房者自发形成了“提前还房贷”的热潮，也意味着时机已至。

相关统计数据显示，上半年住户贷款新增2.80万亿元，同比多增5723亿元。其中，个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。由此可见，迫于国内经济下行，近年国内居民的消费意愿、投资意愿变得保守，而银行却对应需要面临新增贷款减少、存款增加的压力。

例如，最新数据表明，2023年上半年新增住户存款11.92万亿，新增住户贷款2.8万亿。短期贷款增长1.14倍，中长期贷款下降6.4%。

这也意味着，相比贷款消费，居民更倾向于存钱储蓄。与此同时，居民贷款也更加倾向于短期贷款，或者通过短期借款偿还长期贷款，减少利息支出。这种大趋势，也让按揭购房者在提前还贷、贷款置换等方面有了潜在需求。所以，央行此时“出手”，也被指是顺水推舟。

只是，央行与商业银行的目的不尽相同，最终是否能让二者都如愿以偿，只能看市场的自由博弈，直至最终形成一种新的平衡。因此，也有业内人士积极地认为，央行鼓励提前还贷，并支持商业银行采用贷款置换、更换合同的方式灵活处理购房者的房贷还款，远比单纯“降息”更利于激活房产市场、消费市场。

结语

过去30年，城市化进程推动了房地产市场的崛起，因此，国内的存量房源也越来越多。不过，随着国内人口呈现了负增长趋势，有专家预测，不远的将来，我国的房源将会供过于求。未来房子的价格已经没有太多上涨空间。

因此，业界消极的观点认为，即使国家采用各种方式进行宏观调整，试图提振房地产市场，可能也无法让房地产市场回到昔日的那种繁荣盛世了。同时，也有网友调侃，央行支持“提前还房贷”，或许是拯救房地产市场的“杀手锏”，而之于消费市场的积极作用，也是聊胜于无。

无论如何，在提前还房贷这件事的态度上，这次央行发布的消息，对于金融市场、消费市场、房地产市场的意见都不谋而合，也不可否认是一个多方利好。只是，市场风云变幻，最终成效如何，尚需拭目以待。