债务重组陷入僵局，佳兆业难自救

编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

如今楼市进入下行周期，房企资金断裂、破产清算的新闻，已经很难引起多少热度了。从最初恒大暴雷开始，人们对一家又一家房企走向崩盘的消息逐渐麻木了。 

近日，佳兆业集团证实了此前被香港法院提出清盘申请的消息，且聆讯时间也已经敲定下来了。实际上，佳兆业近几年频频与法院打交道，光是被法院强制执行的次数也已经上百了。 

不过走到清盘呈请这一步，也属实有点让人意外。因为在4个月前，佳兆业才在港交所复牌上市，大家都以为佳兆业在债务问题上已经缓过来了。 

尽管在停牌之后，佳兆业从未停止过自救行动。但现实则告诉众人，佳兆业自2022年至今的债务违约问题仍在加剧的同时，偿债能力却十分薄弱。 

身陷多项债务，双料冠军的荣光不再 

佳兆业集团成立于1999年，十年后佳兆业在港交所挂牌上市，是一家大型综合房地产开发商企业。

佳兆业的高光时刻在2014年，在全国百亿房企名单上，佳兆业冲进了前20。且在深圳地区，佳兆业一举打败万科，取得2014年住宅面积和成交金额的双料冠军。 

2022年4月，因佳兆业未能在期限前发布2021年的年报，导致被港交所停牌。当时和佳兆业一起被停牌的，还有另外16家房企。 

在停牌之前，佳兆业已经位列暴雷房企名单中，停牌也停得理所当然。更重要的是，这已经不是佳兆业第一次停牌了。 

2014年11月，因资金问题，佳兆业超2000套房源被“管理局锁定”，拉开了佳兆业暴雷的帷幕，佳兆业开始无法兑付大量的到期债券。 

2015年1月，佳兆业无法按时支付一笔已到期的2600万美元债券的利息，成为首家美元债券违约的中资房企。 

2017年佳兆业顺利复牌，成功翻身的佳兆业，被行内冠上了“不死鸟”的称号。2022年开始停牌一年的佳兆业，于今年3月又再次复牌。不过这一次，佳兆业似乎难以安然渡劫了。 

佳兆业当下最严峻的问题，是庞大的债务。截至2022年12月，佳兆业总债务高达一千三百多亿，但佳兆业手里的资金还不到六十亿。 

复牌至今，资产盘活成效不明朗 

一般来说，债务违约的房企通过债务重组、债务展期等多种方式，和债权人协商一致后，就能避免走到清盘这一步。 

佳兆业集团在过往参与了众多城市旧改项目，因此积累了大批量的优质地块。2022年9月，佳兆业将南沙“地王”项目转手给了平安信托，后续则由信达地产完成代建。通过类似的操作，过去因为缺乏资金而陷入停滞状态的项目，再次盘活了起来。

在去年3月份停牌开始，佳兆业故伎重施，通过引入加多金融机构来帮助自己完成债务重组。 

不过这些资产的资金回笼，很可能会是遥遥无期。佳兆业的大本营在珠三角，近年来大湾区是其发展的重点区域。从数据看，大湾区的销售面积同比下滑约74%。 

2021年年末，深圳住建局还专门召开会议，讨论花样年和佳兆业两个企业的资金流动性问题。截止至上半年，佳兆业累计交付2.1套房源，虽然已经等同于2021年全年交付总量。但基本都是保交楼，对于偿还债务起不到有效的作用。 

销售不顺畅，也就意味着佳兆业未来的偿债能力或许存疑。这或许就是债权人对佳兆业如今的表现并不买账，继而在香港法院提出清盘申请的原因。 

实际上，在佳兆业在今年复牌前夕补充的两份财报数据来看，就难言乐观。 

佳兆业在2021年和2022年营收均呈现双位数同比下跌，从2020年557.7亿的营收，到2022年仅253.9亿，近乎腰斩。 

毛利方面，2021年同比下降70%，2022年同比下降26.7%；两个财年的亏损均在130亿左右徘徊。 

现实层面来说，破产清算之后的收益，是远低于债务重组后的收益。这家布洛德峰投资公司宁愿亏损收益，也要向香港法院申请清盘，应当也不是冲动之举。 

屡次停牌又复牌，谁能确定佳兆业真的是“不死鸟”，可以每次都逢凶化吉呢。债权人向法院提出清盘令，一般来说有两种情况，一是对佳兆业的偿债能力持否定态度，只想及时止损；二是对佳兆业提出的债务重组方案不满意。 

不过这次的清盘令是否成功申请下来，还要等9月份聆讯会过后才能知道。但这个消息一经公开，很可能已经动摇了其他债权人的信心了，股价在当日应声下跌15%。 

截止到7月19日收盘，佳兆业的市值仅剩12.77亿港元。与此同时，佳兆业有两只美元债即将到期，总金额大约在17亿美元。 

冰冻三尺，佳兆业隐患由来已久 

复牌才几个月，又面临清盘危机，许多人不明白佳兆业着急复牌的目的所在。其实这是佳兆业为了给自己争取更多喘息的时间，同时让债权人对自己多点信心。 

如今楼市政策利好，有回暖的迹象，从财报数据来看，佳兆业的销售端依然寒意满满。作为旧改之王，佳兆业为何走到今日这番光景？ 

在过去业绩一片光明的背后，掩盖着佳兆业大量的明股实债和无序的高杠杆。 

佳兆业的债务危机，可以追溯到2014年。在2014年年底，佳兆业境内外合计总债务金额高达650亿，公司现金流枯竭，佳兆业被港交所长期停牌。 

事实上，楼市周期是循环往复的，在每轮下行周期，都会淘汰一批实力脆弱的选手。只不过，没人能想到看似基本面各项数据都十分优秀的佳兆业，会突然倒下。 

2015年元旦，佳兆业前主席郭氏兄弟避居香港，核心高管接连辞职。与此同时，佳兆业旗下接近两千套房源被深圳市政府锁定，多个外地公司项目也相继被申请查封。 

佳兆业一夜之间变了天，由此引发了一系列的债务追偿，同时股价大跌。 

因此从2015年起，佳兆业就走上了下坡路。不过当时佳兆业毕竟盘子大，手上持有许多优质项目。融创中国的董事长孙宏斌出手收购了佳兆业49.25%的股权，让濒临破产的佳兆业死灰复燃。 

随后中信系出资300亿，平安银安输血500亿，盘活了佳兆业旗下多个烂尾项目。随后为了救市，楼价暴涨。此前被锁盘的房源在放出来后，佳兆业大大地赚了一波，同时也还清了六百多亿债务。 

上演了一场精彩的置之死地而后生的戏码，佳兆业在当年一时风光无两。但问题是佳兆业没能从中吸取教训，反而一如既往地继续过去高杠杆、高举债的打法，到了2020年再次衍生出一千多亿的债务。随即在2021年初，又一次宣告暴雷。 

在佳兆业屡次暴雷的困境下，遭殃的不仅是资本市场的投资者，还有诸多买下佳兆业楼盘的普通业主们。 

今年3月，位于长沙的一处佳兆业城市广场交楼了。不少业主们在交楼前夕前往参观，这一去，就发现了大问题。在楼盘的停车场，墙体出现了几米长的裂缝，有些地方已经呈现贯穿性，出现了水渍。

同时业主发现开发商的处理方式只是临时补救，往墙上打钉子。业主们质疑佳兆业的房屋存在质量问题，要求佳兆业长沙公司出具相应的房屋检测报告。与此同时，业主也反映出现品质降配的情况，即和当初他们看的效果图并不一致。 

这个项目，其实在去年9月停工了很长一段时间，在当地政府和主管部门的协调下，也未能复工。在查明停工原因后，发现其实就是因为佳兆业方面无法支付材料款项引起的。 

经此一役，很难让人不怀疑是因为资金短缺引起的偷工减料。到了今年6月份，仍旧有业主在政府网站的互动板块留言，希望政府能帮助他们处理佳兆业城市广场楼盘的质量问题。 

在网站上关于佳兆业房屋质量问题的反馈，层出不穷。不仅如此，在黑猫投诉平台，输入佳兆业之后，搜索结果前几条都是拖欠佣金的投诉案例。 

在今年315楼市维权直通车，也能看到佳兆业的身影。由于楼盘项目延期交付，佳兆业给不出违约金的同时，企图拿车位券来抵付。但让那些业主更生气的是，小区的车位还提价了，让那些车位券形同废纸。 

在佳兆业身陷泥潭的同时，许多耗尽半生积蓄买下一套房子的业主，也成为佳兆业暴雷的牺牲品。 

结语 

从目前佳兆业的化债情况来看，已经有招商、长城资产和老搭档中信入局援助。多重压力之下，债务重组能否顺利进行下去，还需要继续观察。 

房产行业出清到今天，或许是时候开始集中了。大浪淘沙后，能留下来的都是金子。过去几经磨难，佳兆业都化险为夷，如今也期待佳兆业的经营基本面能早日回到正轨。