走至1元生死线，华夏幸福何时上岸？

编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

近十几年，国内经济的超高速发展离不开房地产行业的支撑。作为支柱行业，房地产及其产业链贡献了17%左右的GDP，当然也造就了恒大、碧桂园等一大批知名房企。不过花无百日红，在经历数十年的繁荣之后，房地产行业回归理性，房企们已经很难迈出狂飙步伐。

据数据显示，今年上半年上市房企中超六成都出现了亏损，其中最令人担忧便是曾经的千亿房企华夏幸福。7月9日，华夏幸福发布了2024年半年度业绩预告，报告期内归母净利润预计亏损45亿元-50亿元，相比去年同期亏损幅度进一步加大。

与此同时，在二级市场上，其股价已经跌至1元生死线，融资余额更是创一年新低。自出险四年以来，华夏幸福债务重组之路虽然从未间断，但作为最早一批暴雷的房企，至今都没有找到持续的造血方法，让自己重新上岸。

自救难见起色

在半年预告发布仅仅9天后，华夏幸福宣布和廊坊市投资控股集团签署《战略合作协议》，双方将在城市规划、开发建设、运营管理等方面展开深度合作，协议有效期1年。

实际上，自今年股价来到1元危险区域，华夏幸福的市场动作频繁。不仅和地方政府展开深度合作，又与中科低空、浙江科比特等公司联合布局时下大热的低空经济，公司高层更是开启第二轮增持股份计划。

战略引资、高管增持都是在试图挽救股价的低迷。尽管如此，华夏幸福也并未获得资本市场的欢心。毕竟历经四年，华夏幸福虽然在化债路上非常积极，但其业绩并无太多亮点可言。

截至今年6月30日，华夏幸福2192亿元的金融债务中，其中1899.19亿元通过签约等方式实现重组，未能如期偿还债务金额累计246.2亿元。债务确实在一点点减少，但业绩萎缩也是事实。

2023年营收359.07亿元，相比2022年虽有12.41%的增长，但相较于2021年431.81亿元还是少了70多亿元。目前营收规模仅为巅峰时期千亿营收的三分之一。

在利润层面，2023年归母净利润亏损60.28亿元，和2021年的百亿亏损相比，数据上虽好看了许多，但今年上半年归母净利的持续恶化，令投资者对华夏幸福能否化债成功还心生疑虑。

众所周知，华夏幸福2192亿元的债务重组以四种方式偿付：出售资产偿还约500亿，现金兑付约570亿，贷款债权延期约352亿元，剩下的约220亿元的债务通过设立房产信托偿还。

目前虽然华夏幸福的债务重组完成度为86.4%，是最有希望成功上岸的房企，但实际上华夏幸福的偿债之路并不轻松。

早在重组方案披露之后，中融信托与华夏幸福在债务偿还问题上就起过争执。2023年底因未在约定日期向中融信托支付4661万元债券利息，华夏幸福被曝违约，说明其在资金上仍然面临着很大压力。

而华夏幸福的另一个隐忧是，重组的是金融债务，还有大量的非金融债务都要去偿还，其中仅逾期商票金额估计超百亿元。值得注意的是，截至今年上半年，华夏幸福新增诉讼、仲裁案件累计金额已超70亿元。

由此可见在缺乏强劲的业绩表现下，华夏幸福的自救之路还有很长一段路要走。不被二级市场看好的背后，一方面在于目前其孱弱的盈利能力，另一方面就是对其发展模式的质疑。

兴于模式败在扩张

可能很多南方小伙伴，对于华夏幸福还很陌生。不过这家位于廊坊的房地产开发商在河北如雷贯耳，其创始人早在2016年就成为河北首富。2017年销售额1203亿元，首次成为千亿房企。鼎盛时期的华夏幸福连续多年位列中国房地产前十强。

然而就是这样一个实力雄厚的房企，大厦将倾只在一瞬间。至于原因，和房产政策调控有一定关系，但更关键在于华夏幸福在先进的发展理念下，进行了盲目扩张。

在房地产界，华夏幸福更像是一匹黑马，因为它和其他房企的发展路子都不太相同。以产业园为核心，慢慢孵化产业集群，再打造居民住宅项目，这也就是其所谓的产业新城概念。

在发展模式上，和当地政府合作，走公私合作方式。园区产权归政府所有，华夏幸福只负责土地开发、规划、招商和运营等工作，并收取相关服务费用作为盈利来源。这是其驰骋房地产行业的独门秘籍PPP模式。

从经营和发展理念来讲，华夏幸福要比同期的国内房企更为先进。不过产业园区开发和周围住宅的建设，也导致其资金需求无比庞大，比其他房企更容易出现“三高”问题。

在京津冀地区大获成功之后，华夏幸福2016年开始南下，试图扩大商业版图。彼时住房城乡建设部、国家发展改革委和财政部联合倡导的特色小镇政策，又给了华夏幸福极大的信心。

2017年初，华夏幸福提出在全国建设200个特色小镇计划。然而雪上加霜的是，随着环京地区史无前例的限购政策的出台，旗下“现金奶牛”孔雀城住宅销售极速骤减，让华夏幸福难以前行，导致特色小镇出师不利。

2018年华夏幸福因为资金链紧绷，引入中国平安开启南北分治。2019年开始施行“3+3+N”核心都市圈战略，密集在京津冀、长三角和粤港澳都市圈布局。

不过后来事实证明，即使有中国平安这个金融巨头的加持，华夏幸福也没有走出经营困境。原因很简单，受房地产市场政策影响，华夏幸福的营收核心京津冀地区早就进入了有价无市状态，没有资金流动自然难逃暴雷命运。

或者说，华夏幸福的衰败在于扩张之下的重资产模式。翻看华夏幸福的财报，不难发现即使现在其资产负债率一直居高不下。2021年—2023年，其资产负债率分别为94.6%、94.04%和93.78%。所以华夏幸福重组后所面临的最大问题还是转变重资产的经营模式。

轻资产之路不好走

在房地产行业下行之际，很多房企都在艰难求生。传统的高杠杆、高负债、高周转模式压得开发商喘不过气，如何去除“三高”，由重转轻已经成为房地产企业未来发展的共识。

例如近些年万达集团不断出售资产瘦身的背后，不仅是解决资金的问题，更是要和重资产模式告别，利用旗下万达广场商业平台谋求一条轻资产之路。

对于现在的华夏幸福来说，除了完成保交楼的任务外，近两年一直为实现“轻装上阵”做准备。2022年华夏幸福董事长王文学在河北固安召开的战略发布会上，正式宣布将从产业新城的运营商转型为服务商。

也就是说，未来华夏幸福不再专注产业园和住宅的开发建设，转向产业招商、运营推广、物业管理等服务类业务。在全新战略下，华夏幸福目前主要形成了四大业务板块：产业新城、住宅开发、物业服务和投资业务。

具体而言，通过华夏幸福深展发平台负责园区招商引资。成立幸福安基布局代建市场，不做开发商转为包工头。旗下幸福精选平台负责物业服务以及园区运营。深圳伙伴和苏州火炬两大合营公司专注投资管理、产业数据化等新业务。

看上去战略十分清晰，但由于华夏幸福的产业庞大杂乱，轻资产转型实施起来，可能比其他房企更加不易。

首先，华夏幸福的核心业务仍然是产业新城。只不过由以前的开发承建转为招商引资。不过众所周知，现在国内经济虽然在缓慢复苏，但投资环境并不景气，华夏幸福产业园的招商难度可想而知。

据2023年财报显示，其产业发展服务营收6.58亿元，相比去年仅增长了4.44%。负责园区投资管理的深圳伙伴和苏州火炬，2023年营收13.73亿元，只比2022年增加了0.3亿元。

其次，从长远来看，物业服务确实是华夏幸福一条优质曲线。2023年该项业务营收16.71亿元，实现了23.43%的增长。不过物业管理和产业新城招商息息相关。如果园区吸引不了更多厂商的入驻，其物业管理营收终究会遭遇成长难题。

至于代建业务，目前碧桂园、万科、华润、绿城等一大批知名房企都视代建为新增长点。华夏幸福虽然在地产开发、规划设计上占有一定优势，但想要在代建领域冲进一线阵营显然并不现实。总结起来，华夏幸福的轻资产转型之路仍是一个漫长且艰巨的过程。

结语

都说时势造英雄，华夏幸福在房地产行业中的快速成长离不开利好的大环境政策。当然水能载舟亦能覆舟，华夏幸福对时势的分析错误，加之疯狂扩张之下才导致了今天的困境局面。

不置可否，华夏幸福的还债态度非常积极主动，各项工作有条不紊，战略布局清晰明了。只是如何盘活产业新城核心业务对其来说依旧是不小的挑战，但愿这个曾经的千亿房企早日找到合理方案渡过轻资产难关。